부동산 계약 시 주의해야 할 함정 조항 5가지

부동산 계약 시 주의해야 할 함정 조항 5가지

“계약서에 다 적혀 있잖아요.” 많은 사람들이 부동산 계약서를 제대로 읽지 않고 서명합니다. 하지만 계약서 안에 숨어 있는 작은 조항 하나가 수백만 원의 손해를 부를 수 있습니다.

저는 실거주 목적으로 아파트를 계약하며, 계약서에 있던 모호한 조항 하나 때문에 잔금일 연기 관련 분쟁을 겪은 적이 있습니다. 이 경험을 토대로 오늘은 부동산 계약 시 반드시 체크해야 할 함정 조항 5가지를 소개합니다.

1. 계약금 몰취 조항 (해제 조건)

일반적으로 부동산 계약서는 ‘계약 해제 시 계약금 몰수 또는 배액 반환’ 조항이 포함됩니다. 문제는 구체적인 해제 사유 없이 포괄적으로 작성된 경우가 많다는 것입니다.

  • 매수자가 대출 미승인 등 사유로 계약 해제 시, 계약금 전액 몰수 가능
  • 계약 조건 불이행 책임 구분이 명확하지 않은 경우 분쟁 발생

✔️ 팁: 대출 불가 시 책임 조건을 명시하거나, **“대출 미승인 시 계약금 환불” 특약**을 계약서에 반드시 넣어야 합니다.

2. 잔금 및 입주일 관련 조항 누락

매매계약에서 가장 중요한 날은 잔금일과 소유권 이전일입니다. 하지만 계약서에 이 날짜가 구체적으로 명시되지 않으면 입주 지연이나 이중 계약 문제가 발생할 수 있습니다.

  • “정해진 일자에 잔금 지급한다”는 문구만으로는 부족
  • 매도인의 이사 일정이 명시되지 않으면 입주 지연 발생 가능

✔️ 팁: 계약서에 “잔금일 당일 소유권 이전 및 인도 완료” 문구를 명확히 기재하세요.

3. 기존 하자 및 시설물 상태 미명시

중고주택 거래 시, 기존에 있던 하자나 고장 난 시설물에 대해 명확히 언급하지 않으면 입주 후 수리비 부담이 발생합니다.

  • 보일러, 창호, 누수, 도배 상태 등 구두 설명만으로는 불충분
  • 나중에 “원래 그랬다”는 말로 분쟁 발생

✔️ 팁: **하자 사항을 특약으로 기재**하거나, **“현재 상태로 인수하되, 명백한 고장은 매도자가 수리한다”**는 문구를 삽입하세요.

4. 중도금 지급 관련 모호한 조건

중도금을 은행 대출로 준비하는 경우, 대출 일정과 계약서에 명시된 중도금일이 다르면 연체 문제가 발생할 수 있습니다.

  • 중도금 날짜가 단순히 “1개월 후”로 기재되면 해석 상충 가능
  • 대출 지연 시 지체상금 요구되는 경우도 있음

✔️ 팁: “대출 지연 시 상호 협의하여 조정한다”는 문구를 추가하고, **중도금 일정은 금융기관과 사전 조율**하세요.

5. 계약 후 등기 이전 시기 불일치

계약금과 중도금을 모두 지불했는데, 매도인이 **등기를 지연하거나 이전을 미루는 경우**가 발생할 수 있습니다. 특히 분양권 전매, 증여 예정 등 복합 거래 시 더 빈번합니다.

  • 등기 지연 시 대출 실행 불가 → 잔금 문제 발생
  • 소유권 이전이 늦어지면 재산권 행사 제한

✔️ 팁: 계약서에 “잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 완료”를 명시하고, 등기이전 지연 시 손해배상 조항도 포함시키는 것이 안전합니다.

📌 계약 전 체크리스트 요약

  • ❶ 계약 해제 사유 및 책임 명확히 하기
  • ❷ 잔금일 = 소유권 이전일 = 입주일 일치 여부 확인
  • ❸ 하자 및 시설물 상태 사진 기록 + 특약 기재
  • ❹ 중도금 대출 일정과 지급일 조율
  • ❺ 등기이전 시점 계약서에 구체적으로 명시

결론: 계약서가 곧 내 집을 지키는 ‘법적 방패’입니다

부동산 계약서는 단순한 서류가 아니라, 금전과 권리를 보호하는 법적 근거입니다. 계약서 한 줄, 특약 한 문장이 수백만 원의 손해 또는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

“중개사가 알아서 하겠지”라는 생각보다는, 내가 직접 체크하고 이해하는 자세가 필요합니다. 위에서 소개한 5가지 조항은 부동산 거래 현장에서 실제로 자주 발생하는 문제이니, 반드시 확인하세요.

꼼꼼한 계약이, 안전한 내 집 마련의 첫걸음입니다.

👉 다음 글에서는 “청약 당첨 후 꼭 알아야 할 입주 절차 가이드”를 안내합니다.