"청약은 무주택자만의 특권 아닌가요?"

이 질문은 1주택 실수요자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나입니다. 물론 무주택자에게 유리한 구조가 맞습니다. 그러나 2025년 현재, 일정 조건만 충족하면 1주택자도 청약에 참여하고 당첨되는 것이 가능합니다.

실제로 최근 몇 년 사이 기존 주택 처분 조건부 당첨자 사례가 증가하고 있으며, 추첨제 비율 확대, 특별공급의 일부 항목에서도 1주택자의 청약 진입 기회가 생기고 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준 1주택자의 청약 참여가 가능한 유형과 전략을 중심으로, 실전에서 어떻게 접근해야 하는지를 구체적으로 설명합니다.

✅ 1주택자의 청약 참여, 왜 가능한가?

청약 제도는 무주택자 중심이지만, '기존 주택 처분 조건부'나 '일부 추첨제 비율', 특별공급 예외 등을 통해 1주택자도 청약이 가능합니다.

1주택자의 청약 가능 조건 요약:

항목 내용
주택 보유 상태 1주택 보유자 (다주택자는 불가)
청약 유형 민영주택 추첨제, 일부 특별공급
의무사항 당첨 시 기존 주택 1년 내 처분 조건 발생 가능
주택 종류 분양가 상한제 미적용 민영주택이 유리

1. 민영주택 추첨제 비율 확대를 활용하라

2022년 이후 정부는 2030 청년세대와 무주택자 중심 실수요자 보호를 위해 민영주택의 추첨제 비율을 늘리는 정책을 시행하고 있습니다. 이에 따라 일부 민영아파트는 청약 가점이 낮거나 1주택자라도 추첨제로 당첨될 수 있는 구조가 되었습니다.

예시:

  • 민영주택 전용 85㎡ 초과 → 추첨제 100%

  • 민영주택 전용 85㎡ 이하 → 가점제 60%, 추첨제 40%

전략 Tip:
가점이 낮거나 무주택기간이 짧은 1주택자는 추첨제 비율이 높은 중대형 평형이나 민간분양 단지에 청약하는 것이 유리합니다. 다만, 당첨 시 기존 주택을 1년 내 처분해야 한다는 조건이 붙는 경우가 많으므로 자금 계획과 처분 가능성도 함께 고려해야 합니다.

2. 기존 주택 처분 조건부로 당첨 기회를 노려라

일부 청약 단지에서는 1주택 보유자에게 '기존 주택 처분 조건'으로 청약 당첨 자격을 부여합니다.
이 조건은 보통 다음과 같은 경우 적용됩니다.

  • 당첨 시 6개월~1년 내 기존 주택 매각 의무

  • 매각하지 않을 경우 계약 취소 및 불이익 발생

  • 주택 소재지와 청약 단지의 지역적 격차가 있을 경우 우선 검토 대상

실제 사례:
2024년 인천 송도 모 단지의 민간분양 청약에서, 1주택자인 A씨는 추첨제 방식으로 당첨 후 기존 주택을 8개월 내 매각하고 입주 자격을 확보한 바 있습니다.

전략 Tip:
자신이 보유한 주택이 규모가 작거나 노후화된 경우, 처분 조건을 부담 없이 수용할 수 있다면, 당첨 확률을 끌어올리는 하나의 전략이 됩니다.

3. 특별공급은 예외 조항을 노려라

일반적으로 특별공급은 무주택 세대주만을 대상으로 하지만, 일부 항목(예: 노부모 부양자 특별공급, 신혼부부 중 재혼 가구)은 1주택자라도 일정 조건을 충족하면 신청 가능한 경우가 있습니다.

예외 적용 가능 사례:

  • 혼인한 배우자가 주택 보유 중이나, 본인이 무주택인 경우

  • 노부모와 함께 거주하면서 부양하고 있는 경우 (3년 이상)

  • 이혼 후 재혼한 신혼부부로, 이전 배우자 명의 주택 보유 이력 존재

전략 Tip:
이러한 예외 조항은 공급 공고 시 명확히 고지되므로, 모집공고문을 꼼꼼히 확인하고 사례를 비교해 보는 것이 중요합니다.
청약홈 또는 LH, SH 공식 홈페이지의 공급 안내문을 반드시 다운로드해서 숙지하세요.

4. 청약 가점 무시 전략: 1주택자는 추첨만 노려라

청약 가점은 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등을 기준으로 부여되며, 1주택자는 가점 산정 자체가 불가능한 경우가 대부분입니다. 따라서 '가점 고득점 경쟁'에 뛰어드는 것은 불리하며, 추첨제를 중심으로 한 실속 전략을 택해야 합니다.

추첨제 위주의 추천 유형:

  • 수도권 외곽 민간 아파트

  • 도심 내 중대형 평형

  • 수도권 비규제 지역 (경기 북부, 인천 일부 등)

5. 계약금과 중도금 대출 계획 필수

1주택자는 기존 주택을 처분하면서 자금을 조달해야 하므로, 청약에 앞서 자금 계획이 반드시 선행되어야 합니다. 특히 2025년 현재 중도금 대출은 1주택자에 대해 까다로운 제한이 많으므로, 다음 사항을 체크하세요.

  • 기존 주택 담보 대출 상환 여부

  • 중도금 대출 한도 확인

  • 기존 주택 매각 시점과 잔금 납부 시점의 시간 차이

실전 조언:
1주택자 B씨는 2023년 청약에 당첨된 후, 기존 아파트를 전세 놓아 잔금 충당 계획을 세웠으나, 잔금 납부 시점까지 세입자가 구해지지 않아 계약 포기한 사례도 있습니다.
자금 계획 실패는 당첨 무효로 직결될 수 있으니, 반드시 사전 준비가 필요합니다.

🔚 마무리하며

청약 시장에서 무주택자가 유리한 것은 사실이지만, 1주택자라고 해서 기회가 없는 것은 절대 아닙니다.
2025년의 청약 제도는 추첨제 비율 확대, 처분 조건부 당첨, 특별공급 예외 적용 등으로 기회의 문을 넓히고 있으며, 이를 전략적으로 활용하는 1주택자들의 성공 사례도 점점 늘고 있습니다.

핵심은 자신의 조건을 정확히 이해하고, ‘추첨제 중심’으로 방향을 설정하는 것입니다. 단순히 청약통장만 믿기보다는, 데이터 분석과 준비된 자금 계획이 당첨을 결정짓는 변수가 된다는 점, 꼭 기억하세요.