부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 특약 조항 정리

내 집 마련의 첫걸음은 바로 부동산 계약서 작성입니다. 대부분의 계약은 공인중개사의 중재 하에 작성되지만, 계약서에 들어가는 ‘특약 조항’은 매수자(구매자)와 매도자(판매자) 사이의 **합의된 내용을 명문화하는 부분**이므로, 제대로 이해하지 못하면 큰 피해나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 매매계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 **주요 특약 조항 10가지**를 중심으로, 각 조항의 의미와 작성 팁을 2025년 기준으로 정리해드립니다.

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1. 하자 책임 관련 조항

계약 이후 잔금일까지 발생한 주택 하자(누수, 곰팡이, 전기·배관 문제 등)에 대해 누가 책임질지를 명확히 하는 조항입니다.

예시 특약

“잔금일까지 매도인이 모든 하자에 대해 보수하며, 입주 이후 발견된 하자도 매도인이 책임진다.”

특히 노후 주택일수록 반드시 포함시켜야 하며, 하자 발생 시기 기준을 명확히 적어야 합니다.

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2. 계약 파기 시 위약금 조건

일방적인 계약 해지 시 계약금 몰수 또는 배액 배상에 대한 내용입니다.

예시 특약

“계약 해제 시 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환한다.”

법적으로도 인정되는 조항이지만, 계약금 외에 추가 손해배상 책임 유무도 함께 명시하면 좋습니다.

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3. 부동산 내 집기·가전 포함 여부

붙박이장, 시스템 에어컨, 식기세척기, TV 거치대 등 남겨두는 집기류의 포함 여부는 말로만 합의하면 추후 분쟁의 소지가 큽니다.

예시 특약

“매도인은 붙박이장, 시스템 에어컨 2대, 신발장 등 계약 당시 상태 그대로 잔금일 기준 인도한다.”

꼭 “인도 기준 상태”를 명시하고, 필요시 사진도 남겨두면 좋습니다.

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4. 대출 미승인 시 책임 조항

주택담보대출이 거절되는 경우 계약을 해제할 수 있는 ‘대출 미승인 시 해제 특약’은 필수입니다.

예시 특약

“매수인이 금융기관의 주택담보대출 승인을 받지 못할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 계약금은 반환한다.”

단, 무조건적인 계약 해제는 어려우므로 **신청일, 승인일, 은행명** 등을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

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5. 전세·임대 계약 인계 여부

세입자가 거주 중인 매물을 구입할 경우, **전세계약의 인계 또는 해지 여부**를 반드시 명확히 해야 합니다.

예시 특약

“현재 세입자는 잔금일 이전 퇴거 완료하며, 매도인은 명도 책임을 진다.”

반대로 세입자를 승계할 경우에는 보증금, 계약기간, 월세 조건까지 명시해야 합니다.

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6. 계약 연기 및 일정 조정 조항

입주 시점이 유동적인 경우, **잔금일 또는 인도일 조정에 대한 합의 조항**을 포함하는 것이 좋습니다.

예시 특약

“매수인의 요청에 따라 잔금일은 2025년 10월 30일까지 연기할 수 있으며, 이 경우 매도인은 동의한다.”

일정을 미리 합의해두면 추후 위약금 발생을 방지할 수 있습니다.

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7. 명도(집 인도) 조건

집을 언제 인도받을 것인지, 즉 실제로 집에 들어갈 수 있는 날짜를 명확히 해야 합니다.

예시 특약

“잔금 지급과 동시에 소유권 이전 및 열쇠 인도 완료한다.”

만약 인도일이 지연될 수 있다면, “하루당 지체배상금” 조건도 포함할 수 있습니다.

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8. 취득세 및 비용 부담 주체

일반적으로 취득세는 매수인이 부담하지만, 특수 상황에서는 협의가 가능합니다. 또한 등기비용, 인지세, 법무사 비용 등 부담 주체를 분명히 해두는 것이 좋습니다.

예시 특약

“취득세는 매수인이 전액 부담하고, 등기비용 및 법무사 수수료는 각자 부담한다.”

비용 분담 조건을 명확히 해야 추후 법무사와의 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

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9. 분쟁 발생 시 중재 조항

거래 이후 분쟁이 발생할 경우 중개사, 법무사, 분쟁조정기관을 통해 해결할 수 있도록 **중재 조항**을 포함합니다.

예시 특약

“계약과 관련된 분쟁 발생 시, 한국부동산원 또는 대한법률구조공단의 중재에 따른다.”

법적 소송 전에 해결할 수 있는 구조를 마련하면, 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

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10. 기타 특수 상황에 대한 조항

아래와 같은 조건도 계약서에 특약으로 명시할 수 있습니다.

• 재건축 예정 단지: 분담금, 사업 진행 책임
• 토지 포함 주택: 경계 문제, 지적도 상 불일치 여부
• 건축물 미등기 주택: 등기 전 책임 소재

특이사항은 반드시 문서로 남겨두어야 추후 법적 보호를 받을 수 있습니다.

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부동산 계약서 특약 조항 체크리스트

항목	체크 여부	비고
하자보수 책임	✅	잔금 전후 시점 명확히
계약 해지 위약금 조건	✅	배액배상 등
집기 포함 항목	✅	붙박이장, 에어컨 등
대출 미승인 해제	✅	은행명, 기간 명시
전세/임대 계약 인계	✅	세입자 상황 필수 확인
잔금일 및 인도일 조정	✅	지체배상 조항 고려
비용 분담	✅	취득세, 법무사 등

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마무리: 특약은 ‘구두 약속’이 아닌 ‘법적 보호’의 도구입니다

부동산 계약서의 **특약 조항은 단순 참고사항이 아니라, 법적 효력을 갖는 약속**입니다. 따라서 계약 전에 반드시 조항을 충분히 검토하고, 내 상황에 맞게 조정하는 것이 중요합니다.

중개사에게 전적으로 의존하지 말고, 스스로 계약 내용을 이해하고 작성하는 것이 안전하고 현명한 내 집 마련의 핵심입니다.

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👉 다음 글에서는 “전세보증금 회수 후 내 집 마련 전략”을 소개합니다. 전세 자산을 효과적으로 활용해 집 사는 전략이 궁금하다면 꼭 확인해보세요!