전세보증금 회수 후 내 집 마련 전략 (2025 최신)

전세 계약이 끝나고 보증금을 돌려받게 되면, 다음 거주지를 결정해야 하는 중요한 시점에 도달합니다. 많은 분들이 고민하는 것이 바로 “이 전세보증금으로 집을 살 수 있을까?”라는 질문입니다.

이번 글에서는 **전세보증금을 회수한 후 내 집 마련을 위한 실전 전략**을 2025년 최신 금융 환경과 정책을 반영하여 안내해드립니다.

---

1. 전세보증금, 내 집 마련의 ‘씨앗 자금’

보통 전세보증금은 수천만 원에서 수억 원에 이르기 때문에, 이를 자기자본으로 활용하면 주택 구입 자금의 핵심 기반이 됩니다.

특히 2025년 현재, 전세가율이 높아지면서 “전세금 + 대출” 조합으로 내 집 마련이 가능한 지역도 많아졌습니다.

예시

• 회수 가능한 전세금: 1억 5,000만 원
• 대출 가능액: 2억 원 (LTV 70% 기준)
• 총 구매 가능 주택가: 약 3억 5,000만 원

이런 구조를 이해하면 전세 만료를 단순한 재계약 시점이 아닌, 주택 구매의 기회로 바꿀 수 있습니다.

---

2. 회수 전략: 보증금 안전하게 돌려받기

먼저 전세보증금을 안전하게 회수해야 모든 계획이 가능합니다. 계약 만료 1~2개월 전부터 다음 내용을 확인하세요.

✅ 보증금 회수 체크리스트

• 전세계약 만료일 재확인
• 보증보험 가입 여부 (보증금 미지급 시 활용)
• 세입자 보호를 위한 확정일자·전입신고 완료 여부
• 집주인의 전세 반환 능력 확인 (근저당, 경매 등 조회)
• 필요 시 한국주택금융공사(HUG) 또는 SGI 서울보증 보험 청구

보증금 회수가 어렵거나 지연되는 경우, 내 집 마련 시점도 밀릴 수 있으므로 사전 점검은 필수입니다.

---

3. 전세금 활용 내 집 마련 3가지 전략

전략 1. 전세금 + 주담대 조합

가장 일반적인 방식으로, 회수한 전세금에 주택담보대출(LTV 기준)을 조합하여 주택을 구입합니다.

전제 조건

• 무주택자 또는 1주택 처분 예정자
• 소득 요건 충족 (DSR 40% 이하)
• LTV 70% 적용 가능 지역

예산 예시: 전세금 1억 5천 + 대출 2억 = 총 3억 5천만 원 집 구매 가능

전략 2. 전세금 + 생애최초/보금자리 대출 활용

2025년 기준 생애최초 구입자는 낮은 금리의 정책금융상품을 활용할 수 있습니다.

조건

• 생애최초 주택 구입
• 부부합산 소득 7천만 원 이하
• 주택가 5억~6억 이하 (상품별 차이)

이 경우 일반 주담대보다 낮은 이자율로 내 집 마련이 가능하며, 추가 대출 한도도 확대됩니다.

전략 3. 전세금 + 청약 대기 + 예치금 유지

아직 주택 구입이 이르다고 판단될 경우, 청약 대기 전략도 고려할 수 있습니다.

• 전세보증금을 예치금 또는 청약통장으로 관리
• 고금리 정기예금, CMA 활용으로 자금 보존
• 2~3년 후 입주 가능한 신축 단지 노림

자금을 한 번에 써버리는 대신, 입지 좋은 청약 단지에 도전하는 것도 장기적인 전략입니다.

---

4. 지역별 전세금 → 매매 전략 수립

전세가율(전세가/매매가 비율)이 높을수록 전세보증금만으로도 집을 구입하기 유리합니다. 2025년 상반기 기준으로 수도권과 지방 중 일부 지역은 전세가율 80% 이상을 기록하고 있습니다.

전세가율 높은 대표 지역 (2025.07 기준)

• 인천 부평구: 약 81%
• 경기 안산시: 약 83%
• 대구 북구: 약 85%
• 전북 군산시: 약 87%

이들 지역은 2억 원 전세금으로 2.5억~3억 원대의 구축 아파트를 무대출 또는 소액 대출로 매입할 수 있습니다.

---

5. 자금 흐름표 작성: 실전 준비

전세보증금 활용 전략은 반드시 자금 흐름표와 함께 구성해야 안정적입니다.

예시: 3억 원 집 구매 시

항목	금액	비고
전세보증금 회수	1억 5천만 원	자기자본
주택담보대출	1억 5천만 원	LTV 70% 이내
계약금	3천만 원	매매가의 10%
중도금	6천만 원	30% 기준
잔금	2억 1천만 원	대출 실행
부대비용	약 300만 원	취득세, 법무사 등

계약 시점부터 잔금일까지의 자금 이동 일정을 명확히 잡아야 대출 실행 지연이나 유동성 부족 문제를 막을 수 있습니다.

---

6. 유의사항 및 체크리스트

• ✅ 보증금 반환일과 매매 계약 일정 충돌 여부 확인
• ✅ 기존 전세계약 해지 통보는 서면으로 남기기
• ✅ 잔금일 전에 대출 승인 확정받기
• ✅ 실입주 가능한 매물 여부 확인
• ✅ 보증금으로 일부 계약금 우선 사용 가능한지 매도인과 협의

타이밍을 잘못 맞추면 **이중계약, 계약 해지, 위약금 등**의 문제가 발생할 수 있으므로 일정을 조율하면서 거래를 진행해야 합니다.

---

마무리: 전세보증금, 집 사는 기회로 만들자

많은 사람들은 전세를 단순히 거쳐가는 임시 주거라고 생각하지만, 보증금을 잘 활용하면 내 집 마련의 디딤돌이 될 수 있습니다.

이번 글에서 안내한 전략과 사례를 참고하여, 전세 만료 이후 단순 재계약이 아닌 **자산을 바꾸는 기회**로 전환해보세요.

---

👉 다음 글에서는 “1억 이하로 내 집 마련 가능한 전국 지역 분석”을 소개합니다. 소형 주택부터 실속 있는 투자까지 확인해보세요!