전세 갱신 대신 내 집 마련 결정 시 체크리스트 (2025년 기준)

전세 갱신 대신 내 집 마련 결정 시 체크리스트 (2025년 기준)

“계약 끝나가는데, 전세를 다시 들어가야 할까? 그냥 집을 살까?” 전세 계약 만료가 다가올 때마다 반복되는 고민입니다.

저 역시 2023년 말, 수도권 전세 만기를 앞두고 같은 고민에 빠졌습니다. 집값은 주춤한 상황이었지만 금리는 높고, 이자 부담도 걱정됐죠.

이 글에서는 전세 갱신 대신 내 집 마련을 결정할 수 있는 판단 기준과 제가 실제로 활용했던 체크리스트 7가지를 공유드리겠습니다.

1. 자금 준비 상태는 어떤가요?

내 집 마련을 고민하는 시점이라면, 먼저 자금부터 체크해야 합니다.

  • 전세 보증금으로 전환 가능한 매매가 수준은?
  • 추가 자기자본은 얼마나 준비되어 있는가?
  • 디딤돌대출, 보금자리론 등 금융 상품 활용 가능 여부

📌 Tip: 최소 매매가의 20~30%는 자기자금 + 전세보증금으로 준비하는 것이 안전합니다.

2. 현재 전세 가격 vs 매매가 차이는?

매매 전환은 시장 흐름과 전세가율에 따라 판단이 달라집니다.

  • 전세가율 70% 이상이면 전세보다 매매가 유리할 수 있음
  • 매매가가 계속 하락 중이라면 관망도 전략
  • 주변에 비슷한 조건으로 실거주하는 사람들의 선택 참고

제가 살던 지역은 2023년 당시 전세가율 80% 수준이었고, 이사 비용까지 포함하면 매매가 더 나은 선택이었죠.

3. 금리와 대출 이자는 감당 가능한가요?

2025년 현재 기준, 주택담보대출 금리는 약 연 3.2%~3.8% 수준입니다.

  • 고정금리 상품 선택 시 월 이자 얼마나 되는지 확인
  • 총 이자 부담 계산 vs 전세 월세 환산 비교
  • 이자+관리비+세금 → 월부담금 총액 계산

📌 계산 예시:
2억 원 대출 × 연 3.5% 금리 → 월 이자 약 58만 원 수준 (전세자금대출 이자 + 월세 수준과 비교 가능)

4. 향후 2~3년 계획은 안정적인가요?

이직, 결혼, 출산, 자녀 교육, 전근 등 생활 변화 가능성이 크다면 매매는 신중해야 합니다.

  • 1~2년 내 지역 이동 가능성 있는 경우 → 전세 유지 권장
  • 장기 실거주 계획 확정된 경우 → 자가 전환 적기

저도 결혼 계획이 확정된 이후부터는 신혼집 마련 목적으로 집을 사는 것이 자연스러웠습니다.

5. 주택 보유에 따른 세금은 고려했나요?

집을 사면 취득세, 재산세 등 세금이 추가됩니다.

  • 취득세: 매매가의 1.1%~3.5% (1주택자 기준)
  • 재산세: 매년 6월 1일 기준 과세
  • 종부세는 공시가 9억 원 초과 시 해당 (1주택 기준)

📌 팁: 생애최초 주택 구매자는 취득세 감면 혜택 받을 수 있습니다.

6. 내가 원하는 집이 지금 시장에 있나요?

전세를 계속 유지하는 이유 중 하나는 “마음에 드는 집이 없어서”입니다. 집은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’인 만큼, 입지와 조건이 나에게 맞는지 확인이 필요합니다.

  • 출퇴근 거리
  • 생활 인프라 (마트, 병원, 교통)
  • 미래 가치 (역세권, 개발 예정지 등)

제가 결정적으로 매매를 택한 이유는, 전세보다 좋은 위치에 소형 아파트 매물이 나왔기 때문이었습니다.

7. 전세 갱신 조건은 나에게 유리한가요?

계약갱신청구권, 전세 인상률 제한 등 제도가 있지만, 실제로는 집주인 요구나 조건 변경으로 인해 스트레스를 받는 경우가 많습니다.

  • 보증금 인상 요구 있음?
  • 이사/리모델링 등의 이유로 재계약 거절?
  • 집주인과의 커뮤니케이션 문제?

저도 재계약을 원했지만, 집주인이 직접 거주한다며 갱신을 거절해 결국 급하게 집을 알아보게 되었고, 자가 전환을 결심하게 된 계기가 되었습니다.

결론: 전세 갱신은 '시간 벌기', 자가 전환은 '미래 준비'

전세 연장은 당장의 안정은 주지만, 집값 상승기에는 기회를 놓치는 결과가 될 수 있습니다. 반면 자가 전환은 리스크도 있지만, 자산 형성과 주거 안정을 동시에 챙길 수 있는 수단이기도 합니다.

지금 전세를 갱신할지, 내 집을 마련할지 고민 중이라면 오늘 소개한 7가지 체크리스트를 기준으로 자신의 상황을 정리해보세요.

어떤 선택이든 충분한 정보와 준비가 있다면, 후회 없는 결정이 될 수 있습니다.

👉 다음 글에서는 “1억 이하로 시작하는 지방 소형 아파트 투자형 내 집 마련 전략”을 소개합니다.